Риэлторы Мурманской области об «эффекте Долиной»: Сейчас абсолютной защиты для покупателя нет

Историй, когда покупатели квартир не могут в них въехать, потому что продавцы совершают сделку под влиянием мошенников и отказываются съезжать, в России уже тысячи.

Фото: Роман ИГНАТЬЕВ. Перейти в Фотобанк КП

Историй, когда покупатели квартир не могут в них въехать, потому что продавцы совершают сделку под влиянием мошенников и отказываются съезжать, в России уже тысячи. Сейчас их называют «эффект Долиной», так как певица оказалась в такой же ситуации. Опытные риэлторы говорят, что сейчас абсолютно безопасного алгоритма сделки купли-продажи нет.

В Мурманске есть свой пример. Лариса Анашкина осенью 2024 года купила у сотрудницы одного из медучреждений города двухкомнатную квартиру в Ленинском округе, но заехать н смогла. Продавец Марина сообщила, что отдала деньги мошенникам и покидать жилье отказалась. Спор перешел в судебную плоскость: Лариса пытается принудительно выселить Марину и ее мужа, а те - признать договор купли-продажи недействительным.

Как рассказала «КП»-Мурманск» президент Мурманской региональной гильдии риэлторов Олеся Рябчук, подобные истории создают на рынке недвижимости напряжение, но полностью поставить на паузу или сильно сократить количество сделок не смогут, ведь собственные квадратные метры - базовая потребность человека.

«Мы, риэлторское сообщество, всегда внимательно относимся к каждой детали всего процесса, но сейчас надо делать это еще тщательнее. Причем продажа и покупка квартиры - это цепочка действий разных людей и организаций, и важно, чтобы каждое звено с должным вниманием относилось к существующим рискам. Безусловно, должна быть защита покупателя в случае, если квартиру продали под влиянием мошенников, но на разработку такого механизма нужно время», - объясняет Олеся Рябчук.

Руководитель комитета по жилищной политике и управлению МРО «Опора России» Ирина Горина обращает внимание на другую важную сторону «эффекта Долиной». Продавцы оспаривают сделки при помощи экспертиз, которые показывают, что они буквально были не в себе и не осознавали, что делали.

«Как можно оценивать состояние ведомости или дезадаптации спустя какое-то время? Временное расстройство – это какой диапазон времени? Сколько времени человек должен быть в расстройстве ,чтобы признать сделку недействительной?», - рассуждает Ирина Горина.

Здесь стоит добавить, что многие обманутые покупатели во время покупки запрашивали справки о продавце в наркологическом и психоневрологическом диспансерах, но и это не становилось весомым аргументом в суде, где та сторона все равно доказывала, что «все было, как в бреду». В Мурманской области многие риэлторы также сделали такие справки обязательными в своей работе, как и анкеты с вопросами в духе «не действуете ли вы под влиянием мошенников». А в их кабинетах теперь висят плакаты с описанием разных схем злоумышленника. Но и это не помогает выиграть суды. Лариса в адекватности и рассудительности Марины на сомневалась: та несколько раз повышала цену на квартиру (обычно запуганные мошенниками наоборот готовы продать жилье даже по цене ниже рыночной), обсуждала, какие вещи оставит, тщательно проверяла деньги - не фальшивые ли.

«Все кроется в деталях. И по мнению многих риэлторов, именно они должны учитываться при определении, осознавал человек свои действия или нет. Также хочется донести именно до продавцов, что в том, что вас просят пройти дополнительную проверку и предоставить справки, нет ничего страшного и оскорбительного. Тот, кому нечего скрывать, не станет отказываться», - добавляет Ирина.

Также эксперты рассуждают, насколько показательны экспертизы, сделанные спустя несколько месяцев после сделки и состоятельна ли всего одна экспертиза? Может, есть смысл сделать ее на каждом этапе: заключения договора с риэлтором, предварительного договора, договора купли-продажи, перевода денег?

В случае со сделками под влиянием мошенников эксперты наиболее благоприятным выходом видят двойную реституцию, когда происходит «откат» сделки до почти первоначальных настроек, но каждая сторона остается с чем-то. Так, в случае с Ларисой Анашкиной, это может быть мировое соглашение, по которому Марина возвращает ей всю сумму за покупку (3,4 миллиона рублей), а девушка отдает квартиру. Сейчас именно это обсуждается в суде. Если рассуждать о таких историях в целом, то может рассматриваться механизм компенсации потерпевшей стороне от государства или, как вариант, переселение продавцов в маневренный фонд.

«Каждый должен нести ответственность за свои ошибки. И в данном случае ошибки покупателя нет», - резюмирует Олеся Рябчук.