«Мерседес» по цене «Жигулей», или почему в Мурманске не идет строительство?

Что мешает развиваться строительной отрасли в столице Заполярья? Что нужно изменить в госрегулировании? Чтобы обсудить эти и другие вопросы за круглым столом, в редакции «Комсомольской правды» собрались председатель комитета градостроительства и территориального развития администрации города Мурманска Светлана Станиславовна Пионковская; директор ООО «Мурманстрой», депутат горсовета Олег Николаевич Гузь; генеральный директор ОАО «Мурманскпромстрой» Виталий Иванович Меженин и главный бухгалтер ООО «Строительная компания «Шельф» Сергей Владимирович Рыбников.

Северяне скорее купят машину

Виталий Меженин: - То, что мы здесь, на Севере, не навсегда, еще не означает, что нам не нужны новые дома.

Фото: Елена КОВАЛЕНКО. Перейти в Фотобанк КП

Виталий Меженин:

- Что мешает развиваться отрасли? В целом, бедность строительных организаций! Это относится и к более крупным, и небольшим компаниям. Также немало вредит ярлык «мошенников», который в последнее время навесили на строителей. Мол, это некие сообщества, где фигурируют такие понятия, как откаты, а работают исключительно гастарбайтеры. Но вернемся к бедности строительных организаций. Я имел в виду, что многим руководителям, тем, кто действительно любит свою профессию, сложно поддерживать коллектив в нынешних условиях, развивать производственную базу, приобретать новую технику, внедрять современные технологии. Вот мой коллега Олег Николаевич многие годы вкладывал деньги в ремонт кровель. Но при отсутствии постоянных заказов ему очень сложно держать у себя в компании таких специалистов. Ведь платить им зарплату приходится из других доходов предприятия.

Что еще мешает сдвинуть ситуацию с жилищным строительством? Отсутствие фундамента, базы для отрасли. В других регионах, например на моей малой родине, в Белгородской области, он создавался последние полтора десятилетия. И успехи очевидны. Ежегодно сейчас белгородцы строят 300-400 квадратных метров жилья. Это самое разнообразное жилье, в том числе и в рамках социальных программ.

У нас, к сожалению, такого фундамента нет. На это есть как объективные, так и субъективные причины. В нас все еще жива убежденность, что мы здесь, на Севере, не навсегда. Люди готовы жить в «хрущевках» десятилетиями. Они скорее купят машину (она же у всех на виду). Нет фундамента у нас, потому что долгое время преобладала идеология вахты. Северяне уезжали, освобождались квартиры. Была иллюзия, что строить ни к чему, все будет хорошо. Но, коллеги не дадут мне соврать, у любого объекта есть возраст. Жилые дома, как правило, служат 50-100 лет. Здания, и это относится в первую очередь к панельным домам, ветшают. Пока процесс может быть незаметным или не очень заметным снаружи. Но есть законы строительной физики, которые в любом случае свидетельствуют, что по истечении срока, заданного проектировщиками в качестве жизненного цикла дома, его нужно сносить и строить новый. Это объективный фактор. Хотим мы того или нет. Я уже не говорю о проблеме строительства социального жилья. Да, сейчас, наверное, нет на него средств. Но все прекрасно понимают, что отселять людей из ветхого и аварийного жилья нужно.

Что здесь можно предложить? Сейчас в администрации Мурманска новая команда. Ей нужно время, в том числе и для решения этого вопроса. Не все удается сделать сразу. Но, несмотря на то, что на повестке дня стоит много других острых вопросов, к строительству нужно отнестись очень внимательно. Тем более что есть, к сожалению, у нас очень плохие примеры. Скажем, небезызвестный дом на улице Сполохи и политические споры вокруг него: кто камень первым закопал, кто первый бросил лопату цемента? Второй дом - на улице 6-й Комсомольской Батареи. В обоих случаях конъюнктурные обстоятельства навредили делу. Чтобы этого не случилось впредь, на мой взгляд, полезно было бы создать рабочую группу. Пусть она состоит из специалистов администрации, строителей, проектировщиков. Пока городские власти решают неотложные проблемы, эта группа подготовит оценочный материал по участкам, объектам, сетям. Когда придет время вернуться к вопросу строительства жилья, уже будут наработки, хоть какой-то фундамент. Я бы даже рекомендовал в поддержку этой рабочей группе найти возможность выделять ей из бюджета небольшие средства на заказ проектной документации. Ведь мы все хотим жить в благоустроенном городе с новыми красивыми, удобно расположенными домами.

Клубок законодательных противоречий

Олег Гузь: - Сейчас в Мурманске может развиваться только строительство малоэтажного жилья.

Фото: Елена КОВАЛЕНКО. Перейти в Фотобанк КП

Олег Гузь:

- На мой взгляд, развиваться строительной отрасли в Мурманской области мешает отсутствие заказов. Есть объективные и субъективные причины. Давайте подробнее остановимся на части из них. Социальное жилье, конечно, должно быть. Строиться оно будет, когда будут на него деньги. Нет денег - нет строек. Это понятно. Но есть и вторая сторона, нормативно-правовая. Виталий Иванович не остановился на этой теме.

Я являюсь депутатом горсовета от таких непростых районов Мурманска, как Жилстрой и Абрам-Мыс. Поэтому мне хорошо знакома проблема переселения людей из ветхого и аварийного жилья. У нас стоят полусгоревшие, полуразрушенные дома. Мы их не можем тронуть, потому что в них прописаны люди. По закону, всем им должно быть предоставлено жилье. И если в некоторых квартирах прописаны несколько семей, по санитарным нормам им нужно предоставить несколько квартир. То есть, чтобы расселить один такой трехэтажный дом, нужно построить девятиэтажный. Это не реально. И пока эту проблему не решить, полуразрушенные дома будут стоять долго.

Есть еще проблема. По Бюджетному кодексу, построенное городом жилье можно передать только в социальный найм. На это многие не согласны. Ведь у них в аварийных домах квартиры приватизированные.

Третья проблема. Строить социальное жилье город может, только если существует профицит бюджета. Его в Мурманске нет и, думаю, в ближайшее время не будет. Потому что проблем, требующих решения, очень много в здравоохранении, образовании. Расходы на образование, например, - это более половины бюджета Мурманска. До профицита нам очень далеко. Решить этот вопрос без помощи федеральной власти невозможно. В Мурманске нужно расселить 286 ветхих и аварийных домов. Это очень большой объем и очень непростой вопрос. Виталий Иванович затронул проблему домов, строившихся на улицах Сполохи и 6-й Комсомольской Батареи. Качество работ, допущенные нарушения привели к тому, что на Сполохах нужно вложить очень большие деньги, чтобы привести дом в порядок. Я участвовал в его обследовании и знаю ситуацию. На улице 6-й Комсомольской Батареи, по решению суда, просто нужно сносить начатое. Оно построено на обводненном торфе и рано или поздно рухнет. Никто не возьмет на себя ответственность селить туда людей. К слову, эти объекты строились за счет «Мурманнедвижимости». И даже если бы дома были хорошими, неясно, как это муниципальное предприятие смогло бы раздать квартиры людям? Есть целый клубок законодательных противоречий. Жилье в Мурманске, и особенно социальное, - очень больной вопрос. Всем хочется жить в нормальных условиях. Сейчас реально, я думаю, развиваться у нас может строительство малоэтажного и индивидуального жилья. И в этом направлении, на мой взгляд, городу и области стоит приложить усилия, чтобы сформировать участки, подвести сети, дороги и продавать эти участки, тем, кто хочет построить себе дома. Такие участки очень востребованы. В «боглаевке», например, уже нет мест. Да и там новое строительство тормозит необходимость развития инженерных сетей. Вот ведь удивительно: две трети Мурманска сейчас - это зеленая зона, а земли для индивидуального строительства нет. Я вообще считаю, что будущее всех северных регионов за малоэтажным и индивидуальным строительством.

Подведу итог: нужно в комплексе решать проблемы строительства социального жилья (финансирование и совершенствование законодательной базы), а также создавать условия для развития коммерческого малоэтажного индивидуального строительства.

Придется договариваться со столичными конкурентами

Олег Гузь:

- Хочу сказать еще о строительстве промышленных объектов. Если сюда придут деньги, инвестиции, скажем, в связи с развитием Мурманского транспортного узла или реализацией Штокмановского проекта, нам, мурманским строителям, с этими заказами не справиться. Мы столкнемся с тем, что придется договариваться. Это нормальный процесс, существующий на любом рынке. Наши предприятия сейчас уже ощущают конкуренцию компаний из Центральной России и из-за рубежа. Я знаю, как хотят войти на этот рынок финские строители. Надо сказать, они одни из самых лучших в мире. Как выжить? Каждое предприятие будет решать по-своему. Мы, например, сейчас ведем переговоры о более тесном сотрудничестве с предприятиями из Центральной России.

Сергей Рыбников: - Строителям очень сложно получить кредит в банке.

Фото: Елена КОВАЛЕНКО. Перейти в Фотобанк КП

Сергей Рыбников:

- Поскольку на предприятии я отвечаю за финансовую часть, могу сказать о том, что мне ближе. Сейчас в связи с изменениями в Налоговом кодексе у строительных организаций увеличились расходы по страховым взносам. Также хотел бы отметить, что очень непросто получить банковский кредит на развитие бизнеса. Банкам требуется залог, но далеко не у всех строительных организаций есть техника, которую банк готов в качестве такового признать. Да и машины, оборудование, которыми мы пользуемся, далеко не всегда нам принадлежат, часто берем их в аренду. Ну а нет залога - нет кредита.

Играем в конкурсы

Светлана Пионковская: - Мы хотим заказать обследование и съемку всех инженерных сетей Мурманска.

Фото: Елена КОВАЛЕНКО. Перейти в Фотобанк КП

Светлана Пионковская:

- Вряд ли можно лучше сказать о проблемах строительной отрасли, чем это сделали сейчас практикующие строители. Они знают все проблемы изнутри. Кстати, я тоже отчасти могу себя отнести к практикующим строителям. До того как занять должность председателя комитета, я была руководителем проектной фирмы.

На удивление, никто из выступавших до меня не сказал, что развитию строительной отрасли сильно мешает 94-й федеральный закон. Поскольку мы являемся распорядителями бюджетных средств и тоже «играем» в эти конкурсы, я могу описать ситуацию с точки зрения заказчика. Те критерии, по которым мы вынуждены выбирать исполнителя, к сожалению, мало принимают во внимание качество строительной организации, ее надежность, обеспеченность специалистами и техникой. В основном это деньги и сроки. То есть, кто даст ниже цену, тот выиграет конкурс. В результате мы получаем нереальные сроки и нереальные цены. Ну и, разумеется, соответствующее им качество. Виталий Иванович говорил о сложившейся репутации строителей. К сожалению, она складывается из репутации не только достойных организаций, но и таких компаний, которые играют на таких конкурсах на понижение. Признаюсь честно, мы не знаем, что с этим делать.

Олег Гузь:

- Светлана Станиславовна права. 94-й закон бьет в первую очередь по тем предприятиям, которые что-то из себя представляют. Там один критерий - цена. Если я, кроме арендованного стола и стула, не буду больше иметь ничего, я буду самым конкурентоспособным. Если за мной производственная база и коллектив - я проигрываю. У меня коллектив в 260 человек. Как дать им заработать с этим законом, я не знаю. Придется сокращать. На чем можно экономить? Дешевле материала не купишь и техники не найдешь. Остается зарплата и прибыль. Цены заявляют на таких конкурсах зачастую просто нереальные. Вот, к примеру, прошли аукционы по кровлям. Выиграла компания, предложившая 43% от первоначальной цены. Что они собираются строить, если только стоимость материалов составляет 50%?! Но 94-й закон четко среди главных критериев называет цену и срок. В результате мы видим примеры, когда после ремонта кровель их приходится ремонтировать заново, но уже за реальные деньги.

На мой взгляд, этот закон обязательно нужно пересматривать. Аукционы нужны, закон нужен, но не в том виде, в котором он существует. Не может быть цена главным определяющим критерием. Вы никогда не получите «Мерседес» по цене «Жигулей». Вы даже «Жигули» по этой цене не получите, потому что никто не работает без прибыли.

Почему нельзя просто что-то куда-то всунуть

Светлана Пионковская:

- В свое время, еще при советской власти, градостроительство как наука была хорошо развита. Сейчас в архиве комитета хранятся старые проекты детальной планировки районов, где с экономической, научной, градостроительной точек зрения было проработано целостное видение территорий. Потом, к сожалению, ситуация сложилась таким образом, что из-за экономических потрясений комплексный подход умер. Ему на смену пришла так называемая точечная застройка. Сейчас хотелось бы изменить сложившуюся практику. В частности, те вопросы, которые сегодня поднимались по двум жилым домам на улицах Сполохи и 6-й Комсомольской Батареи, - это яркий пример того, как мы пытались что-то куда-то «всунуть», чтобы отрапортовать, что это сделано. Никто не проанализировал ни градостроительную, ни экономическую ситуацию. На улице 6-й Комсомольской Батареи вообще все вопиюще. Там нарушена санитарная зона существующего торгового центра. Где-то под этим зданием проходят сети. С домом на улице Сполохов чуть более благополучно. Там строительство велось на месте жилого дома. Но, к сожалению, примененные материалы… То ли их не надо было применять, то ли не соблюдена была технология, но в результате получили странное сооружение с изогнутыми стенами. Еще раз хочу подчеркнуть, эту ситуацию хотелось бы изменить. Поэтому на основе Генерального плана города Мурманска, который определил основную стратегию развития до 2025 года, разработан и, надеюсь, будет принят более детализирующий документ «Правила землепользования и застройки». Они определяют зонирование Мурманска для размещения тех или иных объектов с соответствующими допусками. То есть, говоря простыми словами, что можно и чего нельзя строить на той или иной территории. Например, есть зоны, выделенные для многоэтажной застройки, а есть - для индивидуальной.

Да, хочу поправить Олега Николаевича. Город не может торговать участками. В Мурманске ими распоряжается субъект Федерации, то есть область. В нашем ведении участки, застроенные ранее, на которых были размещены какие-либо муниципальные объекты. Свободными участками мы не распоряжаемся. Да, мы готовим их для торгов, которых, к слову, в предыдущий период практически не проводилось. Но торги проводит областное правительство. В настоящее время есть сформированные участки. И они будут выставлены на аукционы.

На чем еще хочу остановиться. Сейчас мы приступаем к созданию проектов планировки. В какой-то мере это возврат к советскому опыту, о котором я говорила, но, разумеется, с учетом реалий сегодняшнего дня. На конкурсной основе будет выбираться разработчик отдельных территорий. В техническое задание будут включены: комплексная оценка того, что уже есть на сегодняшний день (сети, дороги, жилье), выявление потребностей и разработка предложений вариантов развития. Таким образом, инвесторы узнают, как будут разделены участки, какова их геодезическая подоснова, что можно на них построить.

И еще одну программу мы запускаем. Сейчас она уже в стадии заключения контракта с исполнителем. Она предусматривает обследование и съемку всех сетей Мурманска. Я уверена, что такая информация тоже будет большим подспорьем для строителей.

Также мы работаем над муниципальной программой развития жилищного строительства в городе Мурманске. Думаю, что в нее мы включим формирование участков как новых, так и существующих территорий. Плюс к этому сети, дороги. Делать это, конечно, нужно будет вместе с областной администрацией. Ведь у нас почти все ресурсоснабжающие организации областного подчинения.

Что нужно построитьв Мурманске?

Андрей СЫСОЕВ, глава городской администрации, Мурманск:

- Самое главное – построить жилье для мурманчан, чтобы расселить ветхий и аварийный фонд. Мы постараемся сделать это к 100-летнему юбилею столицы Заполярья. Вторая проблема, на мой взгляд, дороги. Необходимо закольцевать транспортные пути, связав Нижнеростинскую дорогу с Прибрежной, а затем присоединить Верхнеростинское шоссе и Ленинградку. Дорожная система должна быть качественной.

Надежда МАКСИМОВА, депутат Мурманской областной Думы:

- Доступное жилье для молодых семей! Фешенебельного у нас строится достаточно, но его далеко не все могут себе позволить. И не надо гнаться за высотками, можно строить двух-, трехэтажные домики. Я сейчас нахожусь во Владимире, весь город – в строительных кранах. Хочется видеть такое и у нас, на Севере.

Олег КОРОБОВ, руководитель отдела по расследованию особо важных дел регионального следственного управления СК РФ, Мурманск:

- Нашему городу не хватает подземных парковок. Машины стоят во дворах, мешая проезду и уборочной технике, да и преступникам легче угнать автомобиль, который стоит на открытом пространстве. Еще хотелось бы, чтобы больше строили объектов, куда можно пойти с детьми. А то у нас в городе практически негде отдыхать семьей.

Светлана СОКОЛОВА, библиограф Центральной городской библиотеки, Мурманск:

- Заполярной столице не хватает детских садов и центров досуга, поэтому наша молодежь пропадает в торговых центрах в выходные.

Любовь ДУБОВА, корреспондент ГТРК «Мурман»:

- Бассейна очень не хватает в Первомайском округе, мне в центр города и Ленинский округ не по пути совершенно, а в Мурмаши не наездишься!

Ирина ДОРОВСКАЯ, продавец супермаркета, Мурманск:

- Хотелось, чтобы построили рыбный рынок с живыми обитателями моря. Много об этом говорили, но увы. А ведь в нашем морском городе он просто необходим. И я б туда работать пошла...

Вера, читательница сайта kp.ru, Мурманск:

- Сейчас отдыхаю в Крыму. Как здесь красиво! Хочу, чтобы в Мурманске был ботанический сад.

Надежда, читательница сайта kp.ru, Мурманск:

- Спортивно-оздоровительных объектов не хватает. Молодежь растет физически слабой. А платные спортклубы не всем по карману.

Иван, читатель сайта kp.ru, Североморск:

- В свое время была идея наладить фуникулер с горы дураков в центр. По-моему, очень здравая мысль. И людям удобней, чем на автобусах трястись или пешком в горку топать, и туристов бы привлекало. Я бы точно приезжал к вам из Североморска, чтобы на нем покататься.